第18章 决胜未来(1)

除了我刚才讲到的万科，房地产公司另有很多分歧的计谋。目前，海内的房地产公司大抵分为三种范例。一种是室第公司，就是只做室第，不做别的，比如万科、中海、顺驰、绿地等。只做室第的公司又分为是在天下做室第，还是只在部分地区做室第。万科是在天下做，中海跟万科差未几，绿地是只做重点地区。顺驰也是在天下做，但它在地区挑选上更加多样，能够在北京、上海这些处所做，也能够在洛阳做，乃至在安阳做。它的纵向市场是比较多样化的，所挑选地区的经济生长程度差异非常大。

很多房地产公司的老板都不肯意研讨计谋，他们不以为计谋能指导本身获得胜利，总以为干系才是最首要的。究竟上，统统因干系而起的企业，最后都因干系而死。背景就是火山，机遇就是圈套，你总想抓机遇，最后能够就会在机遇的引诱面前掉入圈套。比如你通过某个干系搞定了某个带领，批了块地给你，这叫机遇。成果这个带领的仇家来了，就开端清算你、揭露你，然后纪委就来调查，最后这个机遇就变成了一个圈套。自从肯定了计谋，万科就对峙阳光运营，毫不可贿，这是万科的理念。因为它有挑选，晓得甚么不能做，再加上它的资本高度集合，职员配置高度专业化，本钱安排很公道，以是它不会受机遇的引诱。举个例子，有家公司有一块很大的地，他们去找王石，说这块地给你，我们不要钱，你拿去做别墅，做完今后卖了，把钱给我们就行。王石看了一圈说，对不起，这事我不会做，我只会做郊区的社区，不会做别墅。因而，他放弃了这事，没有受它的引诱。

第一，我们一向在学好。学好是件非常简朴的事情，但贩子学好和传授学好是不一样的。传授学好是为了挣钱，他在讲堂上讲一堂课，拿了讲课费就走。贩子学好是要费钱的，要征税，要还银行的存款本息，要给员工发人为和福利，还要给股东分红，哪个都不能少，这才喝采人。这四个方面的钱哪个不花，别人都会说你是好人。这一点我们跟海南的很多公司不一样，我们一向做好人做到现在。

第二种范例叫作房地产综合开辟公司，比如初创、华远、富力等。这些公司甚么都做，产品线非常多，地区跨度非常大，本钱情势也非常多样化。这类房地产公司是在房地产范畴做多元化，比如做旅店、阛阓、写字楼、室第等，室第又分初级、中档、低档，地区的挑选有北京，也有外埠。这类公司很多都是从本来的国企转过来的，比如北都城建。而万科是在房地产范畴做专业化，不考虑群众币贬值的身分，目前万科的产量、净资产和收益都已达到了环球最大的室第公司的程度。那么，万科是如何达到这个程度的呢？就是在专业化的根本上邃密化、财产化。甚么是财产化？就是产品在工厂里做的部分越来越多，在现场做的部分越来越少。目前万科本身的财产化配套才气是10%～15%，而天下均匀只要5%摆布。万科现在的室第，大到窗户，小到渣滓桶，都在总部研讨设想好，和麦当劳开店的做法一样。

第一种力量是计谋的力量。甚么是计谋？读书时，很多传授都会讲到这个题目。简朴地讲，计谋就是做甚么、跟谁做、如何做、做多少。计谋为甚么那么首要呢？计谋的首要性不在于你晓得明天做甚么，而在于你晓得平生一世做甚么，没有哪小我不晓得当下应当做甚么。计谋是你平生的定位，平生做甚么，多数人是不晓得的。万科在初期的时候也不晓得平生要做甚么，因而做了很多。做过饲料，做过蒸馏水，做过零售百货，还组装过录相机，拍过电影，也做过房地产，北海、锦州都有它的项目。但20年前王石做了个决定，他决定这家公司平生一世就做一件事了，就是做室第。这个决定自做出起，就没有窜改过。与这个决定不相干的其他东西，遵循王石的说法就是做减法，不竭地卖，卖到现在还剩下最后一家公司没卖掉，但他还是一向在想体例措置。实在，万科卖掉的统统公司都是赢利的，有些还很赢利。那为甚么卖掉？因为20年前他想了一件事，他要平生一世做这件事，只做这一件事，以是要卖。大师常常喝的怡宝蒸馏水，之前就是万科的。在零售方面，当时王石的万佳已经做到广东第一了，但还是被他卖了。他就环绕着室第做。这就叫计谋，也就是说，你能把本身平生一世要做的事说清楚，并且再也不窜改了。计谋的力量起首在于它要求你遵循既定的方向持续、正向地堆集，持续、正向的堆集就会把“事”变成“业”。甚么叫奇迹？奇迹就是一系列有代价的事情持续、正向地堆集。打个比方，我喝水，喝一口，这叫事；我一向喝，喝了20个小时，这是行动艺术；当我喝到200个小时的时候，我能够就死在这儿了，这就叫奇迹。我为了喝水的奇迹鞠躬尽瘁，全天下最能喝水的人就是我，我平生干了一项奇迹，就是把喝水喝到天下第一。

背景就是火山，机遇就是圈套

其次，计谋要求我们学会放弃。有一种说法，叫作挑选就是放弃，自在就是桎梏。人的才气是有限的，当你挑选一些东西的时候，你就要放弃另一些东西。最首要的是，你必然要晓得本身不能做甚么，本身的才气鸿沟在哪儿。拿万科来讲，如果万科甚么都做，明天就不成能成为中国室第行业的老迈。如果你做20个行业都能做到天下第一，那就申明天下十几亿人都比你笨，这是不成能的。以是，我们必然要晓得本身应当放弃甚么。拿房地产行业来讲，如果你想在北京做，那你就得放弃在天下其他处所做的机遇。比如，华远只在北京做，那它就得放弃二线都会的机遇，放弃天津的机遇；万通只在北京、天津等大败京地区做，别的处所我们不去。万科挑选在天下做，现在已经扩大到了四五十个都会。另有一些房地产公司，能够只挑选长三角、珠三角和北京，比如富力、金地。以是，任何一家房地产公司在挑选地区漫衍的时候，老是在放弃一些机遇。如果不放弃，你的精力和资本就会非常分离，效力就不会高。一个房地产的项目经理，如果做到十年以上，他喝下去的酒是按吨算的。我有个朋友，他在一个老员工分开时计算了一下这个员工统共喝了多少酒，喝了一吨都不止。按比较能喝的人来算，一天喝两顿，两顿喝一斤，一幼年说能喝200斤，十年就是2000斤，就是一吨。如果他再能喝点儿，喝个两吨也是能够的。你这两吨酒集合在一个都会喝和分到五个都会喝，成果是大不不异的。如果你这两吨酒都在一个都会的打算局或国土局喝，喝到20年的时候，你在这个都会做事情就会非常顺利。如果你分离到天下的打算局去喝，一个打算局最多喝半斤，最后你哪儿都熟谙，但哪儿都不熟，办起事来就不会那么轻易了。

中国的民营企业有个很风趣的征象-很多公司在建立20年后都成为行业第一，并开端向国际上的一些首要市场和范畴建议应战，比如遐想、万科、海尔等。在这20年里，这些公司都做过很多首要的决定，这些决定指导着它们走向将来，获得了现在如许的胜利。

那么，对万通来讲，我们应当做一个甚么样的决定，才气包管我们将来走的每一步都是精确的？我们回过甚来看看当年从海南生长起来的这些企业。1992年的时候，海南有18000多家公司，这18000多家公司几近都是房地产公司。十几年今后，这些公司还剩下多少呢？明天还在做房地产的，连50家都不到。如果把沾点儿边的都算上，也不到100家。那么，剩下的公司跑哪儿去了呢？当年，在18000多家公司中，我们万通是排在倒数十家以内的。大师都说从零开端，而我们是从负数开端的，因为我们连注册公司的钱都是借的。但是，我们活下来了。第一，我们的爹不比别人的爹好。第二，我们的钱也不比别人多。当时大部分人还是有点儿钱的，特别是海南最好的六至公司，它们属于国有公司，钱非常多，而我们的钱是负数。第三，我们也没有特权，而当时海南的很多公司都有当局背景。我们另有甚么特别的资本吗？除了比他们年青，或者跟他们一样年青，我们没有任何天然资本。当时候我三十二三岁，另有一些一起创业的火伴，比如现在大师都晓得的阳光100、SOHO中国的初创人，当时他们还不到30岁。那么，为甚么我们活下来了，而那些公司却没了呢？我们发明，有两点我们跟他们是不一样的。

从国度和全天下的经济来看，200多年之前，中国正处于清朝的鼎盛期间。当时候，中国的GDP比美国高一倍以上，而美国事扶贫工具，按明天的话来讲，就是环球的贫苦地区。当时候美国人做了一个挑选，挑选了独立，公布了宪法。或许美国宪法的创建者当时也以为这部宪法保持不了十年，是以他们千方百计地想把它保持住。美国人就如许一代代地对峙，到现在，美国已经换了四十几任总统，但国度的根基轨制没变过，这部宪法没变过，它的GDP目前在环球排名第一。而中国这200多年来不竭地在挑选，如果我们当时选对了一种轨制，对峙一种经济生长的体例稳定，再加上我们的起步前提比美国好，那我们现在能够就是环球第一。因为我们不竭地在选，不竭地在改，以是我们没有表示出计谋的力量，表示出的只是一种挑选的矫捷性。

企业的明天是你畴昔做的某些决定的成果，而你明天做的决定将会指导企业走向将来。以是，作为企业家，你必然要找到一种东西，以包管你的企业将来走的路是对的，而不是错的。我们把这类东西叫作决胜将来的力量。我们不是要回过甚去总结决胜畴昔的力量，而是要寻觅决胜将来的力量，也就是说，我们要找到指导我们在10年、20年今后获得胜利的力量。这些力量必然是一个底子，我们明天必须特别正视，并且必须矢志不渝地死守。

以是，科学干系是做不好公司的，机遇和把持也不敷以包管企业高枕无忧。企业想不竭生长，就需求制定具有长远目光的计谋。那么，如何制定计谋呢？起首要挑选方向，也就是决定你要做甚么。其主要悠长地对峙，并在挑选中学会放弃。最后要环绕着你的计谋方向停止资本配置。接下来我举一些例子，让大师体味计谋的力量在房地产行业中究竟有多首要。

第二，我们在学好的同时，还比别人能学习。我们会在公司生长的每个阶段考虑一些计谋上的题目，比别人更早地做出一些安排。举例来讲，1995年公司重组合股人的时候，我们已经请了状师，并且请的都是从美国返来的状师，请他们帮我们做法律文件和财务安排，而不是遵循江湖的体例来措置。如果当时我们用江湖的体例来措置，那明天我们能够就没了。

我们一向做好人做到现在

再有，计谋要求你做好资本配置。在决定了做甚么和不做甚么今后，你的计谋火伴就肯定了。别的，你的本钱和人力等资本也要呼应地组合，遵循既定的方向去堆集，成为决胜将来的力量。比如万科决定做室第，那做阛阓的那些人就用不着了，做房地产金融的能够也用得很少，乃至也用不着了。万科在20年前做了决定今后，它的资本就开端向这方面集合。它的修建师有将近300人，没有研讨写字楼的，满是研讨室第的。这300个修建师再细分，有专门研讨窗户的，有专门研讨墙的，有专门研讨地板的，另有专门研讨园林的。研讨墙的修建师又分很多种，能够一个修建师就专门研讨墙的一部分。如许，在室第这个行业，万科的资本集合度就非常高。大师想想，哪家公司能养300个修建师？我们能够较着地看到万科的产品创新才气。就像产业产品一样，万科的产品一代比一代好，并且万科的创新是体系化的，能够在天下几十个都会推行、复制。现在很多房地产公司所谓的创新，只是老板小我的灵机一动罢了，这个老板不在了，这类创新也就没有了。也就是说，这些公司没有在资本的高度集合和公道配置下持续地向一个方向走。

持续、正向的堆集能把“事”变成“业”

万通把9月13日定为每年的检验日，这是我们公司建立的记念日。在这个记念日里，我们向来不庆贺，而是在检验，检验的情势、内容和体例不竭地跟着环境的窜改在窜改。我们曾经在检验日会商过企业决胜将来的力量这个话题。我们发明，起码有四种力量是非常首要的。

第三类就是像万通如许的公司，在遵循一种新的形式做。大师晓得，万透明白提出由香港形式转为美国形式，做专业的房地产投资公司。